無權占有不動產與不當得利

問題:

設甲有一屋,乃無權占有乙之土地而建,該屋又被丙占有,則丙對乙是否亦構成土地之無權占有,乙對此受有之損害是否可向丙請求不當得利返還?

筆者觀察近十年來,最高法院有關於此類案件之判決,發現於丙之情形,通常最高法院認為仍是對乙之土地構成無權占有,但是否因此即對乙之損害構成不當得利,易言之,是否無權占有他人不動產,即對該他人構成不當得利,最高法院則有分歧意見。茲將筆者之觀察整理如下:

類型一:甲之房屋無權占有乙之土地,而甲將該屋出借予丙,即丙有權占有甲之該屋

就此,最高法院93年度台上字第2067號判決謂:「上訴人(丙)雖憑與中西文經協會(甲)所訂立之協議,無限期占有使用管理地上房屋,惟房屋不能離開基地單獨存在,占有房屋當然占有其基地,上訴人(丙)共同阻擾被上訴人(乙)取回系爭土地,侵害被上訴人自由使用收益所有土地之權利,應成立共同侵權行為,而負損害賠償之責。上訴人(丙)占用系爭基地,對被上訴人(乙)而言既無法律上之原因,且未支付租金或其他對價於被上訴人,致被上訴人遭受損害,上訴人(丙)占用受益與被上訴人(乙)受損害之間,自有相當因果關係,被上訴人亦得依不當得利法則,請求上訴人返還所受利益。」

類型二:甲之房屋無權占有乙(承租)之土地,而甲將該屋出租予丙,即丙有權占有甲之該屋

1、臺灣高等法院96年度上字第672號判決有謂:「系爭乙部分土地係屬上訴人(乙)所承租之土地範圍,此為兩造所不爭執;而系爭乙部分鐵皮屋係由楊秀梅(甲)取得事實上處分權而出租予被上訴人(丙),已如前述,則因使用系爭乙部分土地而受有利益者應係楊秀梅(甲),故被上訴人(丙)基於其與楊秀梅間之租賃關係使用系爭乙部分鐵皮屋(及占有之土地),核與上訴人(乙)因無法使用系爭乙部分土地而受損害間,並無直接因果關係,是上訴人依不當得利及侵權行為之法則,請求被上訴人(丙)就此部分返還相當於租金之不當利得或給付損害金,亦屬無據。」

2、最高法院97年度台上字第1957號判決亦認同原審看法:「次認定乙部分鐵皮屋為系爭鐵皮屋之一部,事實上處分權歸楊秀梅(甲)所有,上訴人(乙)並非所有權人或事實上處分權人,自不得行使所有權人之權利;另認定被上訴人(丙)就乙部分鐵皮屋係因租賃關係而有權占有,即不負侵權行為或不當得利之給付責任…於法洵無違誤。」

類型三:土地及其上之建物同為乙所有,而被丙無權占有乙建物

對此,有最高法院95年度台上字第2149號判決謂:「無法律上原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益,民法第一百七十九條定有明文。無權占有他人之建物,可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念。被上訴人(乙)請求遷讓系爭建物之時效雖已完成,但上訴人(丙)使用系爭房屋仍應給付相當之對價,且其占用系爭房屋之基地,亦屬無權占有關係,從而上訴人不遷讓系爭房屋及土地之行為,致被上訴人所受不能使用收益之損害間,顯有因果關係。故被上訴人得依不當得利之法律關係,請求上訴人給付無權占有系爭房地所獲得相當於租金之利益。」

類型四:甲之房屋無權占有乙之土地,而丙又無權占有甲之該屋

1、最高法院97年度台上字第323號判決謂:「房屋性質不能脫離土地之占有而存在,故房屋租金,自當包括建築物及其基地之總價額為其基準(土地法第97條參照),至於房屋所有人因房屋占用他人基地所獲得之利益,則應以基地之價額為基準。因此無權占有他人土地建屋而獲不當利益者係該建屋之人,受害人為基地所有人,而無權占用上開房屋而獲不當利益者為房屋占有人,受害人則為房屋所有人,從而無權占用上開房屋所受之不當利益,與基地所有人所受損害之間,並無直接因果關係,不能混為一談。質言之,無權占用他人土地建屋所獲得之不當得利,固應以基地之價額為基準,而無權占用上開房屋所受之不當得利,自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當得利,至於房屋占有人(筆者:應為所有人)無權占有他人土地建屋,僅生應否返還不當得利與土地所有人而已,係屬別一問題,不影響其得向房屋占有人請求給付其全部不當得利。」

2、最高法院100年度台上字第1396號判決亦謂:「無權占有他人土地,可能獲得相當於租金之利益,為社會通常之觀念。…按房屋性質不能脫離土地之占有而存在,故房屋租金應以建築物及其坐落基地之總價額為基準核計之。倘房屋占有基地無正當權源,則獲有占地利益,致基地所有權人受損者,應對基地所有權人返還使用土地不當得利者,乃房屋所有權人無權占用上開房屋者所受之不當利益,與基地所有權人所受損害間,無因果關係。是占用他人土地建屋所獲得之不當得利,固應以基地之價額為基準,而無權占用上開房屋所受之不當得利,仍應以建築物及其基地之總價額為核算基準。

綜合上述最高法院看法(皆不同庭之判決),於問題中之情形,甲之屋無權占有乙之土地,而該屋又被丙占有(不論有無權),丙對乙之地屬無權占有,應無異見。惟丙是否對乙構成不當得利,則看法分歧。

1、於丙屬有權占有房屋(非土地)之情形:

有認其(丙)受占有土地之利益,與土地所有人(乙)不能使用之損害間,係有因果關係,故對土地所有人(乙)仍構成不當得利,最高法院93年度台上字第2067號判決即採此看法。

但同此情形,臺灣高等法院96年度上字第672號判決卻認無因果關係,而不構成不當得利;最高法院97年度台上字第1957號判決亦認不構成不當得利,只是理由不明(筆者以為其似因認既為有權占有房屋,則屬有法律上原因,故不構成不當得利。但筆者以為,此情形中,房屋之有權占有人係對占有房屋之利益有法律上原因,但對土地之占有,有無法律上原因,即有疑問)。

2、於丙無權占有房屋之情形:

最高法院95年度台上字第2149號判決認為,房屋占有人所受利益與土地所有人不能使用收益土地之損害,兩者間具因果關係,故構成不當得利。惟該判決之事實中,房屋與土地係同屬一人所有,非為房屋所有人另有他人(如甲)之情形,在此說明。

而最高法院97年度台上字第323號以及100年度台上字第1396號判決,則清楚說明於此類情形,無權占用房屋者(丙)所受之不當利益,與土地所有權人(乙)所受損害間,無因果關係,故不成立不當得利。有因果關係者為,房屋無權占有人與房屋所有人間,以及房屋所有人與土地所有人間,其不當得利之歸屬即須依此為斷。

最高法院之結論分歧,理由各一,其中之見解可謂令人費解,尚需繼續觀察實務之發展,或待其統一見解。

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